L’indivision est souvent source de conflits et désaccords. Chaque indivisaire bénéficiant de droits réels sur le bien, il arrive fréquemment que l’un d’entre eux décide d’occuper exclusivement le logement sans que les autres ne puissent en profiter comme ils le souhaitent. Quelles actions peuvent-ils alors engager afin de retrouver la jouissance des lieux ? Est-il possible d’obtenir une indemnité d’occupation de la part de l’occupant ? Retour sur ces situations aussi problématiques que récurrentes.
L’indemnité d’occupation dans l’indivision successorale
Dans le cadre d’une succession, la propriété du défunt comme l’ensemble des biens légués pourront être partagés entre les différents héritiers. C’est ce que l’on appelle plus communément une indivision : chaque indivisaire se retrouve alors propriétaire d’une quote-part de droits indivis.
À, ce titre, si l’un d’entre eux décide d’en jouir de façon exclusive, les autres héritiers pourront alors lui réclamer une indemnité d’occupation. Selon l’article 815-9 du Code civil, cette dernière pourra être exigée dès lors que les héritiers n’ont plus accès au bien et ne peuvent plus l’utiliser comme ils le souhaitent. Autrement dit, la jouissance privative du bien par l’un des co-indivisaires devra être caractérisée par deux éléments :
- un seul indivisaire utilise exclusivement le bien ;
- il empêche les autres indivisaires de la possibilité de jouir des lieux.
Ainsi, le refus de fournir les clés du logement au reste de l’indivision permet à l’héritier un usage exclusif du bien (Civ 1ère, 31 mars 2016), quand bien même il ne l’occuperait pas de façon effective.
L’indemnité d’occupation dans le cadre d’un divorce
Dans le cadre d’un divorce, une indemnité d’occupation peut également être réclamée. Elle interviendra lorsque les ex-époux sont propriétaires d’un même bien immobilier et que l’un des deux en conserve la jouissance exclusive jusqu’à la vente ou le partage.
Bon à savoir : l’indemnité d’occupation ne constitue pas un loyer et n’accorde donc pas à l’occupant du logement le statut de locataire. Toutefois, les frais inhérents à la jouissance du lieu resteront à la charge de l’occupant.
Le calcul de l’indemnité d’occupation en indivision
Le montant de l’indemnité d’occupation fixé par l’indivision
Le calcul de l’indemnité d’occupation peut être fixé à l’amiable par les co-indivisaires. Dans ce cas, une convention viendra déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, sa durée ou encore les modalités de paiement.
Le montant de l’indemnité d’occupation d’occupation fixé par le juge
Mais faute d’accord, l’intervention du juge sera alors nécessaire. Le montant de l’indemnité d’occupation dépendra alors de l’appréciation du tribunal judiciaire. Ces derniers prendront notamment en compte :
- le caractère précaire de l’occupation ;
- la situation du bien ;
- la valeur locative du logement ;
- la perte des loyers subis par les autres indivisaires.
Bon à savoir : vous disposez de cinq ans pour solliciter l’indemnité d’occupation à compter du moment où le co-indivisaire a eu connaissance de la jouissance privative des lieux.
Les exceptions au paiement de l’indemnité d’occupation
Être titulaire du bail sur le bien en indivision
Dans certaines situations, l’indemnité d’occupation n’aura toutefois pas vocation à s’appliquer. C’est notamment le cas lorsque l’indivisaire est également le titulaire du bail sur le bien commun. Dans ce cas, l’occupation privative ne porte en aucun cas atteinte aux autres indivisaires et ne peut entraîner la réclamation du paiement d’une indemnité d’occupation. D’autant plus qu’un titre légal autorise le co-indivisaire à jouir privativement du lieu dont il est locataire.
Être le légataire universel
Enfin, le légataire universel détient également un droit de jouissance sur l’ensemble des biens compris dans le testament. Ainsi, il devient propriétaire à compter du décès sans être redevable d’aucune indemnité d’occupation (Cour de cassation, 1re civ, 16 mars 2016, n° 14-28.865).
L’indemnité d’occupation fait donc aujourd’hui l’objet d’un véritable encadrement légal. Et si les désaccords ne sont jamais loin dans une indivision, faire intervenir un avocat peut s’avérer primordial dans la résolution des conflits. Qu’ils soient familiaux, matrimoniaux ou successoraux, son intervention est un gain de temps considérable. Les situations conflictuelles bloquent souvent les procédures, ce qui contribue à la détérioration des rapports autant qu’au développement des dettes. Notre objectif chez Valérie Legrand ? Utiliser notre savoir-faire pour prévenir, anticiper, et résoudre les conflits. Contactez-nous.
Et pour aller plus loin : Sortir d’une indivision en cas de séparation ou de succession
